Vizinho constrói varanda com vista direta para a piscina de outra residência e proprietária procura saber se pode exigir alterações na estrutura

Por Daniely Cardoso – C.B.Radar

Uma proprietária que descobre que o vizinho construiu uma varanda com vista direta para sua piscina pode ter o direito de exigir alterações na estrutura. Na história fictícia de Mariana, a nova construção provocou preocupações com a privacidade da família e levantou uma dúvida jurídica: até que ponto o direito de construir pode interferir no uso da propriedade vizinha?

Vizinho constrói varanda voltada para a piscina de Mariana

Mariana morava havia alguns anos em uma casa com piscina e área de lazer nos fundos do terreno. O espaço era utilizado principalmente nos fins de semana, quando recebia familiares e amigos. A situação mudou depois que seu vizinho, Roberto, iniciou uma ampliação no segundo pavimento da residência, acrescentando uma varanda voltada para a divisa entre os imóveis.

Quando a obra ficou pronta, Mariana percebeu que era possível observar diretamente a piscina e parte do quintal a partir da nova estrutura. Incomodada com a exposição, procurou o vizinho para conversar sobre possíveis mudanças. Roberto afirmou que havia construído dentro do próprio terreno e, por isso, acreditava não ter obrigação de modificar a varanda.

O Código Civil permite construir varanda com vista para o terreno vizinho?

O direito de construir não é ilimitado. O artigo 1.301 do Código Civil proíbe abrir janelas ou construir eirado, terraço ou varanda a menos de 1,5 metro do terreno vizinho. A regra busca estabelecer limites para determinadas aberturas e estruturas próximas à divisa, independentemente de o proprietário considerar sua construção conveniente.

O mesmo dispositivo apresenta diferenças importantes. O artigo 1.301, § 1º, prevê distância mínima de 75 centímetros para janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória e para as perpendiculares. Já o § 2º estabelece uma exceção para pequenas aberturas destinadas à luz ou ventilação, desde que respeitadas suas dimensões e altura. Essas exceções não significam autorização geral para construir varandas próximas ao limite do terreno.

Ter vista direta para a piscina é suficiente para exigir a retirada da varanda?

A existência de uma vista para a piscina não significa, por si só, que a construção seja irregular. É necessário verificar a distância entre a varanda e a divisa, as características da estrutura e as regras urbanísticas aplicáveis ao endereço. Uma varanda situada além do afastamento legal pode apresentar situação diferente daquela construída praticamente sobre o limite entre duas propriedades.

Na história, Mariana precisaria verificar a planta do imóvel vizinho e solicitar uma avaliação técnica das medidas. O artigo 1.299 do Código Civil reconhece a faculdade do proprietário de construir em seu terreno, mas ressalva expressamente os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Portanto, estar dentro da própria propriedade não dispensa o cumprimento dos afastamentos e das normas municipais.

Qual é o prazo para contestar uma janela, sacada ou varanda irregular?

O tempo pode fazer diferença nesse tipo de conflito. O artigo 1.302 do Código Civil estabelece que o proprietário pode, no prazo de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que seja desfeita janela, sacada, terraço ou goteira nas condições previstas pela legislação. Esse prazo exige atenção especial de quem percebe uma possível irregularidade.

Depois de transcorrido o período, a situação jurídica pode se tornar mais complexa. O artigo também estabelece consequências para futuras construções e para o escoamento de águas. Seu parágrafo único trata especificamente de vãos ou aberturas para luz, permitindo que o vizinho levante edificação ou contramuro mesmo que isso reduza a claridade. Por essa razão, não é recomendável adiar a avaliação jurídica quando existe suspeita de descumprimento das distâncias legais.

Como Mariana pode buscar alterações na varanda sem aumentar o conflito?

O primeiro passo seria registrar a situação com fotografias tiradas de dentro de sua propriedade e reunir informações sobre a obra. Mariana também poderia procurar a prefeitura para consultar as regras locais de construção e verificar os procedimentos de fiscalização. Uma avaliação realizada por arquiteto ou engenheiro ajudaria a identificar o afastamento real e as características da varanda, evitando conclusões baseadas apenas na aparência.

Com esses elementos, seria possível conversar novamente com Roberto sobre alternativas, como alterações no guarda-corpo, instalação de elementos de privacidade ou adequação da estrutura, quando tecnicamente viáveis e legalmente permitidas. Se não houver acordo, Mariana poderá buscar orientação jurídica para avaliar uma medida judicial. O artigo 1.277 do Código Civil também disciplina determinadas interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, embora a simples visibilidade do quintal não comprove automaticamente uma interferência juridicamente proibida.

O que essa história fictícia ensina sobre privacidade e direitos de vizinhança?

A história de Mariana e Roberto é inteiramente fictícia. Os personagens, a piscina, a construção da varanda e o conflito entre vizinhos foram criados apenas para ilustrar uma situação jurídica possível. O relato não corresponde a um processo real, não reproduz uma decisão judicial específica e não afirma que determinada pessoa tenha realizado uma obra irregular.

Na prática, quem enfrenta uma situação semelhante deve conferir as medidas da construção, as normas municipais e o prazo previsto no Código Civil antes de exigir mudanças. A melhor providência costuma ser documentar os fatos e procurar avaliação técnica e jurídica, sem realizar intervenções na propriedade alheia. O direito de construir precisa ser exercido dentro dos limites legais, mas qualquer obrigação de modificar uma varanda dependerá das características efetivas da obra e das provas disponíveis.