O mercado imobiliário esqueceu da classe média?

A pergunta que abre o Imobi Report de hoje vem da provocação trazida pela coluna Real Estate, assinada por Renata Firpo para a Veja. No texto, Renata defende que a classe média foi “despejada” do mercado imobiliário – o que, na sua visão, pode ser observado pela oferta de imóveis disponíveis nas cidades: voltados para o público de baixa renda, investidores e consumidores de luxo. A coluna cita pesquisa de setembro do ano passado, da Brain/Abrainc, que indica que a proporção de imóveis para a classe média caiu de 65% para 45% no período de um ano.

2025 não deve ser melhor para a classe média. Outra reportagem da Veja,  publicada nesta semana, aprofunda esta análise. O quadro de juros altos dificulta o acesso ao crédito e desestimula incorporadores a lançarem produtos para esta fatia da população, que representa mais da metade das famílias brasileiras. A Abecip, entidade que reúne os bancos que oferecem crédito imobiliário com recursos da poupança, projeta uma queda de 15% a 20% no volume financiado. E a reportagem destaca: se o número for confirmado, significará a terceira maior queda na série histórica, atrás apenas dos anos de 2015 e 2016.

Imunidade aos juros. No Minha Casa, Minha Vida, o cenário de juros altos tem menos impacto, dada a origem do funding pelo FGTS. Em entrevista à CNN, o CFO da MRV, Ricardo Paixão, traz dados sobre o programa e evidencia a prioridade da política pública de habitação: “Em alguns casos, como no Nordeste, os juros podem chegar a ser negativos em termos reais, com taxas de 4% mais TR, enquanto a inflação roda em torno de 5% a 5,5% ao ano”. Já O Globo mostra como os estados quase dobraram sua participação no programa habitacional. Até 2022, somente São Paulo e Paraná tinham parceria com a Caixa para financiamento com recursos próprios à habitação. Desde 2023, com a criação do MCMV Cidades, mais seis estados passaram a oferecer a possibilidade via repasse direto dos cofres estaduais: Amazonas, Ceará, Espírito Santo, Rio Grande do Sul, Mato Grosso e Pernambuco.

Governo dobra a aposta. De olho em 2026, o governo federal pretende acelerar as contratações e obras do Minha Casa, Minha Vida. Até dezembro deste ano, o número de unidades nos empreendimentos em construção deve chegar a 1 milhão. E o Ministério das Cidades anunciou que deve contratar mais 100 mil imóveis subsidiados para a baixa renda ainda em 2025.

Vendas e Locação

O avanço dos imóveis menores. Dados repassados pela Caixa e pelo Banco Central (BC) ao Valor Econômico atestam que os imóveis menores registraram uma expansão significativa nos últimos anos. Conforme o BC, a área total dos imóveis financiados no país diminuiu 12,75% entre 2018 e 2024, passando de 82,78 m² para 72,22 m². A maior área total média foi registrada em janeiro de 2019, com 105,59 m².  No ano passado, foram fechados 83.696 contratos com imóveis de até 40 m², uma alta de 32% sobre 2023. As compras de residências com área entre 40,01 e 50 m², faixa onde está a maioria das contratações, subiram 16%. O novo perfil das famílias (menores) e o alto custo do aluguel, que tem registrado correção superior ao IPCA, corroboram para a decisão por comprar um imóvel, mesmo com dimensões reduzidas.

Para FGV, elevação do aluguel em janeiro é sazonal. Segundo a instituição, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar) aumentou 3,73% em janeiro. Em dezembro, por outro lado, houve queda de 1,28%. O economista da FGV/Ibre, Matheus Dias, afirma que a elevação registrada no mês passado refere-se à atualização anual dos preços dos contratos, que geralmente ocorre no início do ano. Segundo o profissional, a tendência para 2025 é de estabilidade ou até desaceleração, considerando que o índice em 12 meses caiu de 8,63% para 7,99%. Ao comentar o aumento na procura por locação em função do cenário macroeconômico, ele defende que o alto volume de lançamentos tem compensado essa movimentação.

Novos formas de garantia enfrentam desafio para popularização. Em um cenário de aumento nos preços dos aluguéis e escassez de imóveis, agravado pelo déficit habitacional, surgem novas alternativas para tornar as locações mais acessíveis e seguras, afirma o advogado especialista na área imobiliária e sócio-fundador do C2T Adv, Arthur Thomazi. Entre as novidades, estão o fundo de investimento CredAluga (ativos de renda fixa de baixo risco) e o TD Garantia (títulos públicos do tesouro direto). Thomazi ressalta que as novidades representam um marco importante para o mercado de locação, mas seu sucesso pleno dependerá de um esforço conjunto de educação sobre essas soluções.

O sucesso em 2025. Em artigo para o Imobi Report, o CEO da Foco Negócios Imobiliários, destaca que, para ter um ano diferente, é necessário sair do improviso e se planejar. De acordo com ele, não basta dizer “quero crescer” ou “quero ter mais sucesso”. É preciso ser específico e delimitar “quantas vendas devo fazer”, “qual valor de comissão quero alcançar”, “quantos clientes novos devo atender até o meio do ano”. O executivo lembra que quanto mais claro for seu objetivo, mais fácil será traçar o caminho para alcançá-lo. Ainda segundo Borba, 2025 está apenas começando, e o sucesso neste ano depende das sementes que você está plantando agora.

Atenção à entrega da DIMOB! O prazo para entrega da DIMOB 2025 se encerra no último dia útil de fevereiro. Declarar corretamente as operações imobiliárias realizadas no ano anterior é essencial para evitar inconsistências e possíveis penalidades. Empresas do setor imobiliário devem incluir na DIMOB todas as transações de compra, venda, locação e intermediação de imóveis. Erros ou atrasos podem gerar multas e complicações fiscais.

Taxação sobre FIIs deve ser pacificada em complementação. Ao sancionar a regulamentação da reforma tributária, o presidente Lula vetou a previsão de isenção de CBS e IBS aos fundos de investimento imobiliários (FIIs) e fundos do agronegócio (Fiagro). Tributaristas, entretanto, têm divergido sobre a interpretação desse veto, que poderia atingir também os fundos patrimoniais e de investimentos em geral. A esse respeito, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, afirmou que a questão será “harmonizada” por meio de emenda à lei complementar ou ainda de um novo projeto de lei complementar, sem dar mais detalhes sobre esse entendimento.

Novo golpe no imobiliário. Uma nova modalidade de golpe está circulando no mercado imobiliário, alerta a ABMI. Valendo-se de perfis falsos nas redes sociais, com fotos e informações capturadas em sites de empresas reconhecidas pela atuação profissional no mercado, golpistas se passam por corretores para extorquir o consumidor. Ao manifestar o desejo de conhecer um imóvel anunciado, o interessado é convencido a pagar via Pix uma taxa, que chega a R$ 250,00. A Homehunters foi uma entre muitas organizações lesadas pelos golpistas. “A empresa teve sua idoneidade apropriada por essas quadrilhas”, pontua o representante da ABMI e também CEO da Homehunters, Mauro Macedo.

Personalização no atendimento e valorização das pessoas. A Frias Neto Consultoria de Imóveis, uma das maiores imobiliárias do interior de SP, fechou 2024 com R$ 300 milhões em vendas. A empresa também possui 5300 imóveis na carteira de locação e gerencia R$ 6 bilhões de ativos imobiliários. O presidente e fundador da empresa, Angelo Frias Neto (reconhecido como um dos “100+ Influentes do Mercado Imobiliário 2024” e como “Lenda do Mercado Imobiliário” no CUPOLA Summit 2023), afirmou que esses resultados foram alcançados por meio do principal diferencial competitivo do negócio, a humanização. “Desde o início, investimos na personalização do atendimento e valorização do capital humano”, ressaltou.

VGV de R$ 90 mi já no 1º ano. O segundo episódio da temporada 2025 do podcast Modo Avião apresenta o case da “Patrimônio Inteligência Imobiliária”. Essa empresa de Maringá (PR) alcançou R$ 90 milhões em VGV antes mesmo de completar um ano. No bate-papo, a sócia e gestora do time de lançamentos da Patrimônio, Ana Paula Santana, falou sobre as ações e iniciativas que geraram os bons resultados em tão pouco tempo. Um dos destaques foi a implementação de um plano estratégico para os empreendimentos imobiliários. Esse plano detalha para as incorporadoras todo o trabalho a ser realizado, tanto em relação ao esforço de marketing como do time comercial. A empresária ainda evidenciou a importância da atuação em nicho e da especialização no mercado.

Estratégias de alto impacto. A sócia da Patrimônio, Ana Paula Santana, contou que a ideia do plano estratégico para as incorporadoras, entres outros insights relevantes para o seu negócios, foram obtidos no Gestão de Vendas Lançamentos. Esse treinamento foi desenvolvido pela CUPOLA com o objetivo de transmitir estratégias de alto impacto. Ele é direcionado a líderes do mercado imobiliário e sua próxima edição vai acontecer em Balneário Camboriú (SC), entre os dias 04 e 06 de junho. O programa inclui palestras, apresentações de cases e mentorias exclusivas com representantes de empresas como One Imóveis de Luxo, Plaenge e Pipeimob.

E o CUPOLA Summit, evento que abre portas para o futuro do mercado imobiliário, divulgou outros sete nomes de palestrantes na semana passada. São eles: Diego Ivo (fundador da Conversion); Rafael Navarro (diretor de vendas da Pantera Imóveis); Renata Nogueira (sócia e gestora da Refúgios Urbanos); Pedro Leopoldo (CEO da Cadena Imóveis); Fernando Menon (marketing e sócio da Felicitá) e Rafael Landa (sócio-diretor da Cercle Marcas Imobiliárias). Ao todo, já são 12 personalidades confirmadas nos palcos do evento.

Construção e Incorporação

Estratégias para driblar a alta dos juros. Com o objetivo de minimizar o impacto da alta dos juros imobiliários, o setor da construção se mobiliza para reivindicar mudanças em três temas fundamentais. O primeiro se refere à redução no percentual dos depósitos compulsórios da poupança. Já o segundo está relacionado à diminuição do prazo de vencimentos das letras de crédito imobiliário. Por fim, o terceiro pleito é o encerramento do saque-aniversário do FGTS. A vice-presidente de habitação da Caixa, Inês Magalhães, disse à Folha que o ciclo de alta dos juros torna difícil avançar nas discussões sobre uma possível solução.

Cyrela é a construtora favorita em 2025. A estimativa foi retirada de um relatório para clientes investidores do Santander, obtido pela EXAME. Embora o estudo considere este ano mais desafiador do que 2024, a Cyrela pode entregar um lucro líquido de R$ 1,5 bilhão. Além disso, o banco menciona o portfólio diversificado da incorporadora, com cerca de 50% dos projetos voltados para a baixa renda. Já dados do Secovi-SP apontam que, em São Paulo, os lançamentos de imóveis batem recorde, com aumento de unidades compactas. Cerca de 104 mil novas unidades foram introduzidas no mercado, crescimento de 43% em relação a 2023, superando em 28% o recorde registrado em 2021. Esse avanço foi impulsionado principalmente por empreendimentos do MCMV, que respondeu por 63% dos novos projetos, contra 50% registrados no ano passado.

O lego de Roberto Justus na Flórida. O empresário brasileiro é acionista majoritário e CEO da Steelcorp, que fabrica casas modulares, feitas de aço e paredes pré-fabricadas. A empresa é voltada para projetos de casas populares (por lá, esses imóveis têm até 110 m2). No segundo ano de atuação nos EUA e com fábrica própria inaugurada há menos de um mês, a empresa está prestes a bater mais de R$ 1 bilhão em faturamento. A companhia fechou contrato com o americano Brickless Group para entrega de 500 casas em 2025 e 1,5 mil em 2026. Quando a operação estiver em sua capacidade total, a expectativa é de produzir duas mil casas por ano.

Mundo

Gaza é “empreendimento imobiliário”, diz Trump. O presidente dos EUA, Donald Trump, disse estar comprometido em comprar e possuir Gaza. Ainda segundo ele, os palestinos devem ser deslocados para outras nações, liberando espaço para que o território seja reconstruído. Essa ideia já havia sido sugerida em uma propaganda israelense, na qual insinuava que, sem a presença do Hamas, a região seria um destino turístico paradisíaco. O presidente do Instituto Brasil Palestina (Ibraspal), Ahmed Shehada, afirmou à coluna de Lauro Jardim, no Globo, que Donald Trump age como um “corretor de imóveis“. Há seis anos atrás, a “diplomacia imobiliária” de Trump teve como alvo a Coreia do Norte, quando ele sugeriu trocar as armas nucleares do país pela construção de resorts à beira mar.

Seguradora Allstate pagará US$ 1,1 bi por incêndios nos EUA. Esse valor, entretanto, representa uma pequena fração do total. Segundo a CoreLogic, que monitora custos de desastres, o setor terá que lidar com reivindicações de cerca de 16 mil propriedades afetadas pelo fogo, custeando algo entre US$ 35 bilhões e US$ 45 bilhões. Para driblar essa demanda, empresas de seguros têm cancelado apólices de imóveis em áreas suscetíveis a incêndios na Califórnia. Um estudo da empresa First Street, especializada em modelagem financeira, revelou que as mudanças climáticas podem representar um prejuízo de US$ 1,47 trilhão ao mercado imobiliário americano, que hoje é avaliado em US$ 50 trilhões. Essa desvalorização é atrelada ao aumento no custo dos seguros e à elevação dos riscos climáticos, como tempestades, enchentes e incêndios florestais.

Estamos de olho

BNDES e RS firmam acordo contra eventos climáticos. O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) vai elaborar um planejamento estratégico de resiliência climática para médio e longo prazo, tendo como prioridade a região do Guaíba (RS). Além disso, haverá um projeto de melhoria da capacidade de resposta durante enchentes. Em 2024, o BNDES disponibilizou R$ 25,7 bi para o estado.

Aluguéis para a COP30 chegam a R$ 2 milhões. Com um grande déficit de leitos para o evento, o mercado imobiliário de Belém (PA) passa por um momento turbulento. A presidente do CRECI-PA, Luisa Carneiro, disse que os locadores querem desocupar imóveis locados, mesmo que isso seja juridicamente impossível. Ela também aponta para casos em que proprietários declinaram de vendas na expectativa de lucrar com a locação de curta temporada durante a COP30. Há ainda situações em que imóveis de 200m², por exemplo, estão anunciados pelo valor de US$ 346 mil, para o pacote de 15 dias.

A não incidência do ITBI no divórcio. Em artigo publicado no Valor Econômico, os advogados Luis Claudio dos Reis e Marcio Abbondanza Morad analisam a cobrança do ITBI nos divórcios, especificamente nos casos em que um dos ex-cônjuges fica com mais bens imóveis na partilha igualitária do patrimônio total do casal. De acordo com eles, para  maior segurança jurídica e tratamento isonômico, é urgente a formalização da não incidência do ITBI nesse tipo de divórcio.

Conteúdo original: Imobi Report.