Reforma tributária pode tributar uso gratuito de imóveis em holdings; entenda quando isso pode ocorrer

A entrada em vigor da reforma tributária deverá alterar a análise tributária sobre imóveis mantidos em holdings patrimoniais. Em determinadas situações, a cessão gratuita de imóveis aos sócios ou familiares poderá gerar incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), conforme as regras previstas na Lei Complementar nº 214/2025.

Embora a tributação não seja automática, especialistas alertam que operações antes consideradas de baixo risco passarão a exigir avaliação mais criteriosa, especialmente quanto à forma de aquisição do imóvel e ao aproveitamento de créditos tributários.

A cessão gratuita será tributada em todos os casos?

Não.

A própria sistemática criada pela reforma prevê que a incidência dependerá das características de cada operação.

Segundo especialistas, um dos principais fatores será verificar se o imóvel gerou créditos de IBS e CBS quando foi adquirido pela holding.

Em linhas gerais:

1. imóveis integralizados ao capital da empresa, sem geração de créditos, tendem a não sofrer incidência dos novos tributos apenas pelo uso gratuito pelo sócio;
2. imóveis adquiridos em operações tributadas, com aproveitamento de créditos de IBS e CBS, poderão ser enquadrados em hipóteses de tributação quando cedidos gratuitamente a partes relacionadas.

Por isso, cada operação deverá ser analisada individualmente.

Outros tributos também podem ser afetados

Além do IBS e da CBS, a cessão gratuita poderá produzir reflexos em outros tributos.

Dependendo do regime tributário da holding e da forma como o imóvel está registrado contabilmente, também poderão surgir impactos relacionados ao:

1. Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ);
2. Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

A avaliação considera fatores como:

1. finalidade do imóvel;
2. existência de remuneração pelo uso;
3. escrituração contábil;
4. regime tributário adotado pela empresa.

Especialistas recomendam cautela com imóveis de uso pessoal

Advogados tributaristas destacam que imóveis destinados exclusivamente ao uso pessoal dos sócios, como residência, casa de praia ou casa de campo, tradicionalmente já exigiam cuidados quando inseridos em holdings patrimoniais.

Com a reforma tributária, esse planejamento passa a exigir atenção ainda maior.

A recomendação é que os imóveis mantidos pela holding estejam alinhados ao objeto social da empresa, sendo utilizados em atividades como locação, arrendamento, exploração econômica ou alienação, reduzindo riscos de questionamentos fiscais.

Cadastro Imobiliário Brasileiro ampliará fiscalização

Outro ponto que reforça a atenção dos contribuintes é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), prevista na Lei Complementar nº 214/2025.

O cadastro funcionará como um identificador nacional único dos imóveis urbanos e rurais, reunindo informações atualmente dispersas entre cartórios, municípios, órgãos públicos e administrações tributárias.

Com essa integração, a Receita Federal e os fiscos poderão realizar cruzamentos de dados com maior facilidade, fortalecendo o acompanhamento das operações envolvendo imóveis.

A implementação do CIB ocorrerá de forma escalonada, iniciando pelos órgãos federais, Distrito Federal, capitais e serviços notariais e registrais, com posterior expansão aos demais entes públicos.

O que muda para empresas e contadores?

A principal mudança é que o simples fato de um imóvel estar disponível gratuitamente para sócios ou familiares deixa de ser uma operação que pode ser analisada apenas sob a ótica do Imposto de Renda.

Com a chegada do IBS e da CBS, será necessário avaliar a origem do imóvel, o histórico de créditos tributários, a finalidade econômica do bem e a documentação que formaliza sua utilização.

Para empresas que possuem holdings patrimoniais, o momento é oportuno para revisar estruturas societárias e operações envolvendo imóveis, a fim de verificar se o planejamento continua compatível com as novas regras da reforma tributária e evitar riscos de autuações futuras.